第1章｜なぜサラリーマンや医者は不動産投資で“カモ”にされやすいのか？
不動産投資で騙されやすいのは、「情弱」と呼ばれる人ではなく、“時間のないまま行動してしまう人”です。特にサラリーマンや医者は本業が忙しく、まともに勉強できないままセミナーや営業トークに流されるケースが多い。
サラリーマンは、不動産投資という行為に舞い上がりがち。「ちょっと背伸びして頑張ってる俺かっこいい」みたいなところは絶対にある。私がそうでした(笑)
また、医者は、「節税だから」という高所得者に刺さるキーワードにまんまと騙されて買わされるパターン。
ちなみに実際の節税効果は購入1年目だけで、2年目以降は節税効果はさほどありません。
そして、代表的な原因は以下の5つ。
- 相場を知らない（営業マンに安いと言われたら鵜呑みにしてしまう）
- 融資が通りやすいので狙われやすい（サラリーマンや医者は安定収入の塊！かっこうの餌食！）
- サブリースの落とし穴に気づかない（後ほど解説）
- 新築信仰で収益性を見誤る（後ほど解説）
- 「今しかない」セールストークに乗せられる
大事なのは、「数字と根拠で判断すること」。感情や雰囲気ではなく、キャッシュフロー、実質利回り、相場感で冷静に見極めましょう。
なにを隠そう、私自身も、業者に言いくるめられた人のひとりです！笑
つまり、経験者です！笑
第2章｜もし詐欺に遭ってしまったら？そのとき取るべき行動
残念ながら、実際に詐欺や悪質契約に巻き込まれる人もいます。万が一「やられたかも」と感じたら、泣き寝入りせず、すぐに行動することが大切です。
相手が宅建業者でなかったり、明らかに詐欺的なケースでは【警察】や【弁護士】に相談しましょう。可能であれば、不動産専門の弁護士を探すと話が早いです。
万が一、不動産投資を通じて詐欺の被害に遭った場合でも、泣き寝入りする必要はありません。ここでは、解決のヒントやアドバイスをもらえる3つの相談先を紹介します。
- 法テラス
- 消費者庁 / 消費生活センター
- 宅地建物取引業保証協会
法テラス
法テラス（日本司法支援センター）は、国によって設立された法的なトラブルを解決するための総合案内所です。法テラスでは弁護士や司法書士への無料相談も受け付けています。
（参考： 『日本司法支援センター｜法テラス』)
消費者庁 / 消費生活センター
悪質商法や詐欺被害については、消費生活センターに問い合わせてみましょう。
消費者と事業者間のトラブル全般についての相談窓口となり、事業者との交渉方法や具体的なトラブルの解決方法についてアドバイスをくれます。
（参考： 『消費者庁｜消費生活センター「消費者ホットライン」』)
宅地建物取引業保証協会
不動産会社による詐欺の被害にあった場合、宅地建物取引業保証協会に相談するとよいです。詐欺を行った不動産会社が宅地建物取引業保証協会に所属していた場合、苦情の解決業務を行います。詐欺被害であると認められれば、一定額の弁済金が支払われる可能性があります。
（参考： 『公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会』)
第3章｜カモにされやすい人の特徴とは？
騙される人には“ある傾向”があります。それは、
- 「不労所得でラクしたい」と強く願っている
- 自分で調べず「誰かに丸投げしたい」
- 細かいことに疑問を持たない
- 節税と聞くとよくわからないまま乗っかってしまう
- 人柄が良い人
こういった“受け身姿勢”が、カモの餌食になりやすいポイント。大事なのは「わからないことを自分で潰す力」。不動産投資は“事業”であり、オーナーは経営者です。
ちなみに私は、上記の特徴全部に当てはまりましたよ！笑
新宿のとあるセミナーに参加、そしてアンケートに書いた電話番号に後日電話が。個別でアポイントして、提案されたのが九州の物件。言われるがまま、そして現地に物件を見に行くこともなく、そのまま契約しちゃいました。。。はい、バカです。不動産投資になれている人なら、現地に行かなくてもある程度判断できるかたもいるでしょうが、私は1件目からそのパターン。こりゃ無知の私も悪いと言わざるを得ないですよね。。。
第4章｜なぜワンルーム投資は“割に合わない”と言われるのか？
初心者に人気のワンルームマンション投資。でも実は、不動産業界の中では「割に合わない」「投資家よりも業者が儲かるビジネス」として知られています。
その理由は、大きく分けて次の5つです。
① 家賃滞納が起きやすく、回収までに時間もコストもかかる
入居者が家賃を払わなくなったとき、家主としては“貸し続けてるのに収入ゼロ”という状態になります。ここから法的手続きに入って退去まで持ち込もうとすると、以下のようなステップが必要になります：
- 内容証明での催告通知
- 契約解除の意思表示
- 裁判所への明渡し訴訟提起
- 債務名義の取得（判決）
- 強制執行申立て
- 執行官による立ち退き実行
…と、ここまで最短でも半年～1年。しかも訴訟費用・弁護士費用・執行費用もバカになりません。
俺の知人は、家賃滞納されたのに“裁判まで持ち込む体力がない”って諦めてた。気持ち的にもやられるんだよね…
② 原状回復・修繕費用がかかりすぎて収益が削られる
ワンルーム物件では、1人の入退去が“1戸＝100%空室”に直結します。退去後にはハウスクリーニング、クロス張替え、設備交換などの費用が発生。
相場でいうと…
- ハウスクリーニング：3万円前後
- クロス張替え：1,200円／㎡
- エアコン交換：8万円
- 給湯器交換：10〜15万円
- フローリング張替え：1㎡あたり1万円以上
これが一気に来ると、家賃収入半年分が吹き飛ぶなんてことも珍しくありません。
あとは、家賃に対して、設備の費用が占める割合がでかいです。例えば、ワンルームマンションが1部屋8万円で貸しているとして、エアコン交換したら8万円が吹っ飛びます。つまり家賃1か月分。
だけども、ワンルームではなく３LDK の部屋だったら家賃20万円でエアコンが2台だったとしても16万円。これは家賃よりも少ない金額。
つまり、部屋が狭かろうが広かろうが、エアコン自体は一緒。だから、家賃が高い方が有利なんですね。
③ 築年数が浅くても「新築プレミアム」で割高になりがち
新築物件は人気が高く、“新築プレミアム”という価値が乗せられています。これは「新築」というだけで家賃が高めに設定できる反面、入居した途端に“ただの中古”として扱われ、資産価値がガクンと落ちるのです。
特に新築ワンルームは、利回りが表面4％前後と低め。維持管理費や固定資産税を差し引くと、実質利回りは2〜3%台に落ちるケースもあります。
それに加えて、前述の退去が発生した場合、もっと利回りは下がります。年によっては、マイナスで手出しが発生するケースも多々あります。
④ 売却したくても、すぐに売れない
ワンルームマンションは流動性（売却のしやすさ）が高いと思われがちですが、実際には「購入時より高く売れることはほぼない」「出口戦略が立てにくい」といった声が多いです。
購入後に物件の利回りが下がってしまえば、次の購入希望者も見つかりにくく、売り出し価格をどんどん下げていく羽目になります。
それに、販売手数料や仲介手数料、登記費用などが再度かかるため、売却しても思ったほどお金が残らないことも…。
第5章｜詐欺に遭わないための基本対策
今からできる超シンプルな対策はこの3つだけ
- 物件の相場をポータルサイトで毎日見る
- 不動産会社の免許番号と実績をネットで調べる（特にグーグルマップの口コミは大切）
- 自分でシミュレーション（表面利回り・実質利回り・キャッシュフロー）をする
数字で見えると“騙し”が効かない。だからこそ、数字に強くなる＝防御力アップです。
知識があるだけで、怪しい営業マンの顔色が変わる。マジで“知ってる人”には売り込みしてこないから！
第6章｜不動産投資で成功するために最低限知っておくべきこと
「不動産投資＝儲かる」と安易に飛びついてしまうと、成功どころか後悔する可能性が高くなります。
実際に稼いでいる人は“運が良い”のではなく、“考え方と行動の順番”がちゃんとしています。
では、成功する人に共通する「最低限知っておくべきこと」は何か？以下に具体的に紹介します。
① 空室が出にくい物件を選ぶ
収益不動産にとって、空室は「売上ゼロ」という致命的リスクです。1日でも長く満室で運用できるかが成否を分けます。
空室が出にくい物件の選定ポイントは以下のとおり：
✅ エリア（立地）は最重要
- 最寄駅から徒歩10分以内
- 駅がターミナル駅や複数路線に接続している
- 大学・病院・企業などの賃貸ニーズが見込める施設がある
- 人口減少率が低い市区町村
✅ 建物・構造のチェックポイント
- 築浅 or 適切に修繕・管理されている
- 管理組合がしっかりしていて、修繕積立金が貯まっている
- 新耐震基準（1981年6月以降）を満たしている
- 長期空室の履歴がない（2〜3ヶ月以内で入れ替わっている）
✅ 契約内容も必ず確認
- 「契約不適合責任」を免責していないか？
- 借地権や定期借家ではないか？
- エレベーター・ゴミ置き場など、共用部の設備が整っているか？
物件選ぶ時は“自分だったらここに住みたい？”って視点を必ず入れる。意外とこれ、超大事！だって、人が住むんだからね！
② 「数字で判断する」クセをつける
どんなに魅力的に見える物件でも、実質利回りとキャッシュフローがすべてです。
▶ 表面利回りではダメな理由
- 諸費用・管理費・修繕費などを含んでいない
- 一見よく見えても、運用したら赤字になるケースもある
▶ 最低限この2つは計算しよう
実質利回り（％）＝
（年間家賃収入－維持管理費－固定資産税など） ÷（物件価格＋諸費用）×100
キャッシュフロー＝
実質家賃収入 － ローン返済額
「黒字なのに税金が還付される」パターンなど、税制との絡みで収支が良く見える場合もあるので、目先の表面利回りだけで判断しないことが鉄則です。
③ 自分で探す力を持つ or “良い情報源”を持つ
ネット上に出回っている物件は、“すでに売れ残った情報”の可能性が高いです。良い物件は「水面下で消える」のが常識。
情報源を持つには
- 地域に強い不動産業者と人間関係を築く
- 仲介業者より“仕入れルート”に近い業者（元付）とつながる
- 大家コミュニティで情報交換し、リアルな相場感をつかむ
“いい情報は勝手には降ってこない”。人から回ってくるようになるには、自分も何か与える姿勢がないとダメなんだよね。ちなみに私たちはしっかりとしたパイプで、お買い得な物件を扱っています。お問い合わせは公式ラインからお気軽にご連絡ください。
④ 目標を「儲け」ではなく「戦略」で設定する
失敗する人ほど、“月●万円の副収入”を目標にしがち。だけど、それだけでは続かないしブレやすい。
成功している人はこんな視点で投資戦略を立てています：
- 5年後に売却益を出すために今は我慢
- 節税＋資産形成の2軸で組み立てる
- 将来的な法人化を見越してポートフォリオを調整する
このように、「今いくら儲かるか」ではなく、「5年後どうなっていたいか」を基準に投資判断をしているんです。
“最低限”ができていれば、大きく失敗することはない
不動産投資は「失敗しないこと」こそが成功への近道です。
そのためには、以下の4点を押さえておきましょう。
- 空室が出にくい物件を見極める力
- 表面ではなく、実質ベースで収支を見抜く力
- 物件情報を取れる人脈 or 自力で探すスキル
- 短期の利回りではなく、長期戦略で見る視点
派手に儲けなくていい。着実に、失敗せずに資産を築ける人が、最終的に勝ちます。
“勝とうとするな、負けない投資をしろ”。これ、俺が実際に経験して実感した教訓。
第7章｜まとめ：まずは“自分で調べる”癖をつけよう
サラリーマンや医者がカモにされるのは、知識不足×ローン属性の高さゆえ。
でも裏を返せば、知識をつければ最強の投資家にもなれるってこと。
①感情ではなく“数字で判断”する
②営業トークを鵜呑みにせず“まず疑う”
③自分でシミュレーションできるようにする
この3つを意識するだけで、投資リスクはグッと下がります。
そして、肝に銘じておくことは、安くて始めやすいけど、出口と収益性が厳しい
最初の一歩として選ばれがちなワンルーム投資ですが、「収益性の低さ」「支出の重さ」「出口の難しさ」の三重苦で、“思ったより割に合わない”という現実に直面する投資家が多いのです。
すべてのワンルームマンション投資を否定しているわけではなく、「中古ワンルームマンション」であれば新築プレミアムもないため、比較的利回りも高くなります。
そういった物件を扱う不動産会社を選びましょう。
ちなみに私たちの会社でも、中古ワンルームマンションを紹介しております！しっかりと吟味した立派な不動産ばかりですので、まずはご相談からご連絡くださいね。公式ラインからメッセージいただけたら幸いです。
最後に！シンプル一問一答！
Q. なぜサラリーマンは狙われやすい？
→ ローンが通りやすく、勉強時間が取れないから。
Q. どんな失敗が多い？
→ サブリーストラブル、新築プレミアム過信、感情買いなど。
Q. どう防げばいい？
→ 相場調査＋数字の読み取り
Q. すべてのワンルームマンションがダメ？
→ 「中古」であればお買い得な物件もあり！
それでは最後まで読んでいただきましてありがとうございました！
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