第1章｜東京23区の賃料が過去最高を更新した背景
2025年6月、東京23区の平均賃料は1㎡あたり4,803円に達しました。
これは前月比2.4％、前年比10.8％の上昇であり、統計開始以来の最高値です。
特に、港区・渋谷区・中央区などの都心3区は新築・築浅マンションを中心に高値を更新しており、富裕層や外国人駐在員の需要が明確に表れています。
この急騰の背景には、いくつかの構造的な要因があります。
まず1つ目は新築物件の供給不足です。建設コストはここ数年で大幅に上昇し、特に鉄骨・コンクリートの資材価格や人件費の高騰が続いています。その結果、開発業者は採算の取れる大型プロジェクトに絞る傾向が強まり、賃貸用の新規供給は減少しました。供給が限られる中で入居希望者が集中すれば、当然賃料は上昇します。
2つ目はインバウンドと企業需要の復活です。コロナ禍で一時的に減少していた外国人駐在員や留学生、外資系企業の社員が東京に戻りつつあります。さらに観光需要の回復により、短期賃貸や家具付き物件へのニーズも高まっています。これらは高めの家賃でも契約されることが多く、平均賃料の押し上げに直結します。
3つ目は高所得層の都心回帰です。リモートワークが普及したことで、郊外や地方移住の動きもありましたが、結果的に「生活の利便性」「ブランド力」「資産価値」を求める層は再び都心に戻っています。特に子育て世帯や共働き世帯では、保育園や教育環境の整ったエリアへのニーズが根強く、結果として都心の賃料を押し上げる要因となっています。
このように、「供給減 × 需要増 × 富裕層・外国人需要」が同時に進行したことが、今回の賃料最高更新の大きな背景です。今後もこの傾向は、短期的にはオリンピック後の再開発案件や海外マネー流入によってさらに強まる可能性があります。
私は銀座に住んでいるので、街の変化を肌で感じます。
うちの賃貸も、最近は引越センターの車が止まってて、都心回帰している方が増えてると感じています。これだけ賃料が上がっても、まだ住みたい人がいるというのが東京の強さですね。
第2章｜賃料上昇が不動産投資に与えるインパクト
東京23区の賃料が過去最高を更新した今、不動産投資家にとってはまさに追い風の状況です。賃料が上がると、投資用物件の価値やキャッシュフローに直接的な好影響が出ます。ここでは、その具体的な効果と投資メリットを掘り下げて解説します。
まず大きいのは家賃収入（インカムゲイン）の増加です。
投資用物件は毎月の賃料収入でローンを返済し、残りが手元に残るキャッシュフローとなります。例えば、これまで月10万円で貸していたワンルームが11万円で契約できるようになれば、年間で12万円の収入増となり、複数戸を所有していれば利益は雪だるま式に増えていきます。家賃上昇局面では、特にローン残債が減っている中長期保有者にとってキャッシュフローが一気に改善しやすいのです。
次に物件価値（キャピタルゲイン）の上昇です。
不動産の収益価値は「賃料収入 ÷ 利回り」で計算される収益還元法によって評価されることが多く、家賃が上がれば自動的に物件の理論価格も上がります。例えば、年間家賃120万円の物件が、家賃上昇により132万円になれば、表面利回り5％の場合で物件価格は2,400万円から2,640万円へ上昇する計算です。つまり、家賃上昇は売却益にも直結します。
さらに、出口戦略の選択肢が広がるのも重要なポイントです。
高賃料で入居者が安定すれば、保有し続けて家賃収入を得るだけでなく、好条件で売却することも可能になります。金融機関の融資評価も賃料収入に基づくため、借り換えや追加投資にも有利に働きます。
ただし、注意点もあります。賃料が上がったからといって無条件に利益が増えるわけではなく、固定資産税や管理費などの支出も加味して収支を設計することが大切です。また、家賃上昇局面でも人気物件と不人気物件の二極化は進みます。立地や築年数、間取りといった「競争力」を意識した物件選びが必須です。
私は過去に賃料が横ばいの時期も経験しました。その時はキャッシュフローが伸びず、次の投資に踏み切るのも慎重になりました。でも、今のような賃料上昇局面では、持っているだけで資産価値が育っていく感覚があります。だからこそ、こういうタイミングを逃さないことが大事です。
第3章｜今から始める不動産投資の戦略
東京23区での不動産投資は、賃料上昇という追い風を受けて非常に魅力的な状況です。しかし、闇雲に物件を買えば成功するわけではありません。今から投資を始めるなら、「勝てる物件選び」と「戦略的な購入計画」が不可欠です。ここでは、具体的な戦略を詳しく解説します。
まずは駅近・築浅・小型物件を狙うのが鉄則です。
駅から徒歩5分以内、築10年以内のワンルームや1LDKは、単身者や共働き夫婦、外国人駐在員からの需要が非常に安定しています。小型物件は購入価格も抑えやすく、初めての投資家でもローンが通りやすいのがメリットです。さらに、入居者の入れ替えが多くてもリフォームコストが低く、空室リスクを最小化できます。
次に注目したいのは再開発エリアやインフラ強化エリアです。
東京では湾岸エリアや品川・高輪ゲートウェイ周辺、また築地や虎ノ門エリアなどが今後も再開発で注目されています。再開発が進む地域は、住環境の改善やブランド価値向上により賃料が上がりやすく、長期的に物件価値の上昇が期待できます。さらに、再開発エリアは金融機関の評価も高く、ローンが組みやすい傾向にあります。
また、法人名義の活用やローン戦略による節税も重要です。
高所得者層であれば、個人名義より法人を活用することで、減価償却や経費計上による節税効果を狙えます。さらに、ローンを上手に活用することで、自己資金を最小限に抑えつつ複数物件を拡大できる可能性があります。今は金利がやや上昇傾向にありますが、適切な固定・変動の組み合わせでリスクを軽減しながら投資を進めることが可能です。
さらに一歩進んだ戦略として、出口戦略を想定した購入が挙げられます。
購入時から「いつ売るか、誰に売るか」を想定しておくことで、将来のキャピタルゲインを最大化できます。例えば、外国人投資家が好む物件（駅近・築浅・家具付き）を選んでおくと、海外需要が高まった際に高値での売却が狙えます。
不動産投資は、単に「今の利回り」だけで判断するのではなく、「数年後にどのように育つ物件か」を見極めることが肝心です。短期で利益を狙うよりも、長期的に安定収入と資産価値の成長を同時に得られる物件を選ぶことで、投資効率は格段に高まります。
私は最初の投資で、駅から遠い地方の安い物件に手を出して苦労しました。結局、空室や家賃下落で手残りがほとんどなくなったんです。工夫して盛り返しましたが、最初は結構公開してました(笑)
今なら迷わず駅近・築浅を選びますし、売却も見据えて再開発エリアに注目します。最初に“出口を決めて買う”ことが本当に大事です。
第4章｜不動産投資のリスク管理と失敗回避策
不動産投資は賃料上昇という追い風が吹いている一方で、リスクを正しく理解し、適切に管理することが成功のカギです。特に東京23区のような高額物件市場では、一度の判断ミスが大きな損失につながることもあります。ここでは、代表的なリスクとその回避策を詳しく解説します。
まず避けて通れないのが空室リスクです。
賃料が高騰していても、借り手がつかなければ収益はゼロです。空室リスクを最小限にするには、物件選びが第一条件となります。駅近・築浅・人気の間取り（ワンルームなら25㎡前後、1LDKなら35〜45㎡程度）など、競争力の高い条件を押さえることが基本です。また、入居者が退去した際にすぐ次の入居者を確保できるよう、管理会社との連携やネット掲載のスピード感も重要です。
次に意識すべきは金利上昇リスクです。
変動金利でローンを組んだ場合、金利が上がると返済額が増え、キャッシュフローが圧迫されます。金利が低い今でも、今後の上昇リスクを考慮して固定金利との組み合わせや、余剰資金による繰り上げ返済計画を立てておくことが賢明です。特に法人名義での借入の場合は、金融機関との長期的な関係性構築もリスク分散の一環になります。
さらに、災害リスクや物件事故のリスクも軽視できません。
地震・水害・火災といった自然災害だけでなく、孤独死や事故物件化のリスクも存在します。これらは保険や適切な管理である程度ヘッジ可能です。地震保険・火災保険はもちろん、物件の立地選定段階でハザードマップを確認しておくことが大切です。また、高齢者や単身者向け物件では、見守りサービスや定期清掃契約を導入することで、事故リスクを下げることができます。
そして意外に見落とされがちなのが、キャッシュフローの突発的な悪化リスクです。
大規模修繕費や設備更新費は、突然の支出として投資家の資金繰りを圧迫します。エアコンや給湯器の寿命は10年前後であり、これらの更新コストを見込んで積立を行うことで、急な支出に耐えられる運用体制を整えておくことが肝心です。
これらのリスクを想定して備えておけば、不動産投資は非常に安定した資産形成手段となります。重要なのは、「最悪のシナリオを想定した上で利益を出せる計画を立てること」です。安易に「家賃が入るから大丈夫」と考えるのではなく、守りを固めて初めて、長期での資産拡大が実現できます。
私は最初の投資で修繕費を甘く見て、エアコン交換と給湯器交換が同時に来て焦った経験があります。今は常に“予備費”を別口座に確保し、どんなトラブルが来ても耐えられる体制を作っています。守りを固めると、投資は本当に気楽になりますよ。
まとめ｜賃料上昇は最大のチャンス。東京不動産投資は今こそ動くとき
2025年6月、東京23区の平均賃料は統計開始以来の最高値を更新しました。背景には、建設コストの高騰による新築供給の減少、外国人や富裕層の都心回帰、そして再開発によるブランド価値向上といった複数の要因が重なっています。賃貸市場は今、投資家にとって非常に追い風の状況です。
不動産投資において賃料上昇は、単なる家賃増にとどまらず、物件価値の上昇・売却益の可能性・融資条件の改善といった多面的なメリットを生みます。つまり、保有しているだけで資産が自然に育つ環境が整いつつあるのです。
ただし、リスクを正しく管理することが前提です。
空室・金利・災害・修繕といったリスクを見越した運用体制を整え、最悪のシナリオでも損失を最小限に抑える仕組みを作ることで、不動産投資は長期での安定資産となります。
賃料上昇局面は、待っているだけでは過ぎてしまうチャンスです。
駅近・築浅・小型物件や再開発エリアといった「競争力ある物件」を、出口戦略まで見据えて選ぶことが、これからの投資成功のカギとなります。
そして、投資を始めるタイミングは「いつか」ではなく、動く決断をした瞬間です。
この記事を読んだあなたは、もうその経験を繰り返す必要はありません。東京不動産の追い風を、今こそ味方にしてください。私たちは普段で回らないいい条件の物件を持っています。まずはご相談からお気軽に公式ラインにご連絡くださいね！
それでは最後まで読んでいただきましてありがとうございました！
