「みんなで大家さん」に潜む詐欺的構造とは？行政処分・配当遅延・裏で噂される人物まで徹底解説

みんなで大家さんというプロジェクトをご存知でしょうか。

不動産に興味がある方なら一度は見聞したことがある方もいるかと思います。

その会社がどうやらとうとう最終局面まで来ている、という事件が発生しましたので、まとめました。

私自身過去にはポンジスキーム詐欺に騙された経験もあり、大きな傷を負った人間でもあります。

だからこそこういう事件・ニュースを見聞きすると心臓がキュッとなってしまいます。

私も過去の被害者だったからこそ、こういった事件が繰り返されないように皆様に周知徹底をしたいと考えております。

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実際にみんなで大家の会員・ユーザーでお困りの最中の方、インタビューさせていただけませんか？

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ぜひ生の声をみなさんにお届けできたらと思っております。

どらやき

私も不動産投資を経験した立場として、今回のような事例を見ると「表面の利回りに飛びつく怖さ」を痛感します。投資は必ず、仕組み・財務・運営者を冷静に確認し、少しでも不自然さを感じたら距離を置くことが大切です。今回の記事が、皆さんの資産を守るきっかけになれば幸いです。

第１章　分配金の大幅遅延が発生（2025年7月31日発表）

分配金遅延が発覚した日付と背景

• 2025年7月31日、ファンド運営会社「都市綜研インベストファンド株式会社」の代表・柳瀬健一氏の名義で、出資者宛に「分配金の支払いを一時的に遅延する」というメールが送られ、支払いが実施されなかったことが報じられました。
• 運用中の「成田」シリーズ（18号まで）は、出資総額で約1,580億円にのぼるとされ、累計投資規模では2,000億円超に達する可能性があると報じられています。

・遅延の原因とその構造的リスク

• テナントからの賃料未払いが主な原因とされ、特に今年4月以降、グループ内関連企業が運営する事業体が賃料を支払っていないことが遅延の一因とされています。
• 正常時には出資者に年率6～7％、隔月で配当が支払われていたとされますが、開業延期が長引く中でもその水準を維持していたことには、新規出資金で既存出資者に配当を回していた可能性が指摘されています。

・異常性の核心：ポンジ的構造の疑い

• 「グループ内資金循環構造」が明確になっているとされ、市場価格より高い賃料設定で収益を無理に保ち、実際の外部テナントによる収益ではない資金が配当に使用されていた可能性が指摘されています。
• 投資詐欺に典型的な「ポンジスキーム」の仕組みと近似しており、新規出資金によって既存出資者への分配を維持する自転車操業型のリスク構造が疑われています。

・整理：分配金遅延のポイント

・行政の対応と今後の見通し

• 大阪府や東京都は、この配当遅延について状況を把握し、会社側に報告を求めているとのことです。また、2024年6月に既に業務一部停止命令（30日間）が出されていたこともあり、行政としての監視が継続されています。
• 運営側からは、「資産売却や大規模な資金調達」を進めており、早ければ8月中に分配金の再開を目指すとのコメントもありましたが、具体的な期日は未定です。

・考察：なぜこの遅延が詐欺的とされるのか？

• 高配当を維持し続ける一方で、実体収益が追いついていない構造は、投資家が収益根拠を誤認しやすく、結果的に資金循環に頼る体質を助長しているとも言えます。
• 特に、賃料支払者が関連会社であり、少なくとも一部はグループ内部だけで資金が回っていた可能性がある点は、詐欺構造の根幹的リスクとされます。
• 実際の現場で「外部テナント→賃料→分配金」という正常な流れが崩壊している可能性が高く、これが「詐欺まがい」「ポンジ疑惑」として表現される根拠となっています。

・まとめ

• 2025年7月31日に発表された分配金の遅延は、数千億円規模のファンドが直面する重大事態であり、通常ありえない高配当を維持してきた構造的リスクがついに顕在化した形です。
• 特に、関連企業同士の資金循環や架空賃料による配当維持構造は、詐欺的スキームの典型的特徴に近く、投資家保護の観点からも深刻な問題です。

第２章　政府による行政処分（不動産特定共同事業法違反）

① 行政処分の全体像

• 処分日：令和6年6月17日（2024年6月17日）、東京都知事と大阪府知事の両行政により、不動産特定共同事業者である
  − みんなで大家さん販売株式会社
  − 都市綜研インベストファンド株式会社
  に対して業務停止（30日間）および指示処分が出されました。

② 主な行政処分理由

(1) 開発許可未取得の土地を対象不動産に含む誤表示

• 「成田16号」ファンドにおいて、成田市の開発許可を得ていない土地をあたかも許可済みであるように交付書面に虚偽記載して販売していた点が問題視されました。
• 開発許可を得た別地との交換を実施する際には、出資者の個別同意を得ず、申出がない場合は同意済とみなすという不適切な手続きを採用しており、これも法令違反とされました。

(2) 事業プラン変更に伴う説明不足

• 成田PJ（共生日本ゲートウェイ成田プロジェクト）の計画見直し（特に2023年5月以降）に関し、土地の資産性・収益性に関わる重要情報が投資判断に必要とされていたにも関わらず、十分に説明せず、情報提供は近況報告メールに留まったとされます。

(3) 契約書提出書面の記載不備

• 宅地造成完了後の形状・構造など、法が求める必要事項を盛り込まない不十分な交付書面に基づいて契約を締結していたことも不適切とされました。

③ 指示内容の詳細と対応義務

処分とともに以下の指示が出され、出資者保護の観点から様々な対応が求められました。

極めつけは、東京都の不動産業かから「行政処分」が発せられております。

• 意思確認・契約変更の報告
  　変更内容に関して意思確認が曖昧な出資者に対し、速やかに意思を明確にし、報告を行うこと。
• 説明責任の強化
  　計画見直し後に資産価値・収益性・実現可能性・鑑定評価額などの重要情報を投資家へ正確に説明すること。
• 解約対応の徹底
  　出資者からの解約申し出があった場合、誠実に運営会社へ取次ぐ対応を行うこと。
• 再発防止策の実施
  　社内コンプライアンスの強化、社内教育の実施、業務管理体制の整備などの措置を実施し、社内へ周知徹底すること。
• 報告義務
  　解約申し込み件数や金額、対応状況等を日次で行政に報告、および進捗を指定期日までに文書で提出すること。

④ 投資家及び市場への影響

• 解約申し入れが殺到
  　処分公表後の約24時間以内に、470人以上の出資者が解約を申し入れ、解約請求金額は28億円超に達しました。
• 訴訟対応
  　両社は、それぞれ行政処分を取り消すための取消訴訟および執行停止申立を東京地裁・大阪地裁で提起し、一部認容を得たケースも報告されています。
• 処分は同社にとって通算3回目
  　過去にも2012年・2013年に行政処分（業務停止60日間など）を受けており、コンプライアンスの継続的な課題が浮き彫りとなっています。

⑤ 総括と詐欺構造との関連性

• 説明義務違反・虚偽記載・契約手続の不備が複合していた点は、投資家が情報を誤認しやすい構造を形成しており、詐欺的スキーム（ポンジ型構造）との関連性が疑われる理由でもあります。
• 特に、開発許可のない土地を含めていた点や、出資者個別同意を得ないまま土地交換を進行した手法は、不正確かつ一方的な情報操作／手続きの可能性が高く、投資家の意志や選択が尊重されていなかったと見られます。
• 行政処分により改善義務が明確化されたものの、既に発生した資金フローや配当維持の構造的問題とは切り離せず、投資リスクは依然として高い状態と評価できます。

まとめ

• 2024年6月17日付の行政処分は、みんなで大家さん販売および都市綜研インベストファンドに対して、30日間の業務停止および指示処分を科す重い処分でした。
• 開発許可未取得土地の誤記載、重要事項説明不足、不適切な契約変更手続きなど、投資家保護の観点から重大な法令違反が集中していたことが核心です。
• これらの問題が積み重なって、投資家の資金が想定された目的に使われず、構造的に新しい出資金で配当を回すようなスキームの疑いにつながっています。

第3章 ネット掲示板・口コミなどでみられる評判と詐欺疑惑

■ 「明確な詐欺だった」「怪しい」との声（匿名掲示板より）

匿名掲示板では、出資者とされる多数の投稿者から以下のような強い否定的な意見が見られます

「みんなで大家さんはかなりわかりやすい詐欺だったし、各媒体で再三警告されてきた」SL学校
「本当に明確な詐欺」 SL学校

また、工事進捗への失望や配当停止への怒りの声も目立ち：

「俺の100万は帰ってくることはなさそう…」 SL学校
「成田の配当金９億円も支払えないほどカツカツなのかな？」 SL学校

これらは、投資家の失望や不信が極めて高いことを示しています。

■ 口コミサイトでの意見

• ゴクラク（Gokuraku）では、運営上の不安要素や行政処分を受けた事実から、「現時点では詐欺とは断定できないが、疑念は強まった」との慎重な評価がされています 。
• Pochipochiなどのブログ系サイトでは、しつこい勧誘や「情報開示が悪質だ」と感じる投稿が散見され、ユーザー体験として「怪しい」と感じた人も多いようです 。

■ 口コミでのその他の注意点

• 利回り6〜7％という数字への懐疑：一部では詐欺懸念の根拠とされますが、不動産案件としては他社でも同程度の利回りが存在するという冷静な反論もありますマイナビニュース不動産投資。
• しつこい勧誘や大口封筒送付の煩雑さも、不安を抱く要因として指摘されています 危ない！みんなで大家さん。

なぜ「詐欺」と言われるのか？評判の背景にある構造と問題点

■ 配当停止前の兆候と投資家の反応の急変

2025年7月末に配当停止との報道が流れると、掲示板では「もう終わり」「弁護士に相談しても手遅れ」といった声が急増し、投資家心理が一気に破綻状況と認識した様子がうかがえます SL学校。

■ 関連会社による資金循環への強い批判

掲示板ユーザーによる投稿では、グループ会社同士で賃料を「でっち上げ」し、高評価土地価格を設定することで配当を維持していた可能性について、

「関係会社どおしなので賃貸契約はいくらでもでっち上げることが可能」 SL学校

との鋭い指摘があります。これはポンジスキーム構造の疑いを裏付ける声として注目されます。

■ 行政処分後も続く不信感と信用失墜

過去の行政処分（2024年6月）や再三の改善指示にもかかわらず、実態が改善されず、説明不足や誠実性欠如と感じる口コミが後を絶たないという点も、評判が悪化する背景と重なります。

📌 整理：評判・口コミから見える要点

まとめ

• 掲示板などでは「明確に詐欺」だったと感じる、被害者とされる声が目立つ一方で、法的に詐欺と断定されたわけではないことから、情報の取扱いには慎重さが必要です。
• 資金操作の疑い、過度な勧誘手法、行政処分後も改善されていない運営姿勢などが、投資家心理を破壊し、「詐欺に近い案件」とされる根拠になっていることは明白です。
• 出資者のリアルな投稿からは、投資元本や配当の戻らなさに強い不安・怒りがうかがわれ、今後の対応や報道次第では民事・刑事的な注目も高まる可能性があります。

必要であれば、個別掲示板やSNS投稿の引用を交えつつ、より多角的な分析レポートをご提供することも可能です。

第４章　構造的リスクと「詐欺的」スキームの疑い

1. ポンジスキーム類似構造──核心と分析

• 「みんなで大家さん」は、市場の常識を超える高利回り（年6〜7％）を掲げ、資金が累計約2,000億円規模に達したことで注目されています（約38,000人の投資家）。
• 一方で、シリーズ成田では開発進捗率が2％程度という実態を専門家が指摘しており、実質的な収益活動が伴わない中でも配当を支払っていた可能性があるとされています。
• 新規出資金によって既存出資者へ配当が回される、いわゆる「自転車操業（資金還流型）」に近い構造との分析が複数メディアでなされ、ポンジスキームの典型と類似する点が見るべきポイントです。

2. 財務的警告サインと企業体力の実情

• 都市綜研インベストファンド社は、自己資本比率が7％前後と非常に脆弱。理想とされる15〜30％の範囲を大幅に下回っており、他者資本依存度が高い状態です。
• 更に、流動比率がわずか24％という数字が公表されており、1年以内に返済すべき負債に対し十分な現金・資産を保有していないことが明らかになっています（理想は150%以上）。

3. 投資危機の典型的ステージを辿る経緯

文章では紹介されているように、投資詐欺やポンジ型スキームは一定の流れをたどります。それが「みんなで大家さん」にも当てはまると分析されています。

この流れは、日本の代表的な詐欺事件（例：安愚楽牧場、ジャパンライフ）と一致する構造を持っています。

👥 4. 投資家行動によるスキーム維持への寄与

掲示板投稿などからは、投資家自身が無意識にスキーム維持の構造に寄与していた可能性も議論されています：

「既存投資家の利益は、新しい出資者が必要不可欠」
→ 結果として、SNSや紹介を通じてポンジスキーム型運営に結果的に加担していた人もいる構造です SL学校。

このような投資家による口コミや紹介は、スキームの存続と拡大に寄与する典型的要因とされています。

5. なぜ「詐欺構造」と評されるのか？

1. 高利回りを維持する根拠が実体収益ではなく資金循環に依存していた可能性
2. 進捗率が低く実質収益がなかったプロジェクトに対し配当支払いが継続
3. 財務的に支払い能力が乏しく、自己資本・流動性が著しく低い
4. 行政処分や警告が放置状態のままスキーム運営が継続されていた

これらは、詐欺的スキーム（ポンジ型）との構造的特徴と一致するため、専門家やメディアが「詐欺に近い」と分析する根拠となっています。

総括

• 「みんなで大家さん」は、高利回りの背後に収益実態が伴わず、新規出資金によって配当を回していた可能性が高く、これはポンジスキームに極めて近しい構造と評価されています。
• 財務基盤の脆弱性や行政からの度重なる警告にもかかわらず運営が継続され、投資家心理や構造的依存によりむしろ拡大を助ける役割を果たしていた面もあると考えられます。
• 最終的に2025年7月末の配当遅延という形で崩壊局面に入り、投資商品の実質的な持続可能性が限界に達したことが明らかになりました。

第５章　財務指標から見る実態：健全性への重大な懸念

① 自己資本比率の危険水位

• 都市綜研インベストファンド株式会社の自己資本比率は、前期7.3%から直近ではわずか4.0%にまで低下（5%未満に）しています。一般的に15%以上が望まれる水準であるため、非常に脆弱な財務体質にあります。

② 圧倒的に不足している流動性（流動比率）

• 同社の流動比率は約20%と、短期の支払い義務に対し現金化可能な資産が圧倒的に不足しています（理想は150%以上）。

③ 固定比率の異常な高さ

• 固定資産（主に土地）約2,180億円に対し純資産は約93億円。固定比率は約2,344%（固定資産が純資産の23倍）と極端な数字であり、財務のアンバランスが明らかです。

会計処理上の構造的問題：虚偽評価と「ハリボテ財務」

・土地評価額の過大計上

• 決算書では、土地が市場価格の数十倍〜百倍と評価されている疑いがあり、関連会社から高値で購入したように見せかけることで資産を膨らませていた可能性があります。このため、帳簿上の資産が実態と乖離しているリスクがあります。

・非上場・監査の限界

• 非上場企業であるため、資産価値の定期的な減損処理義務がないとされ、簿価に依存した資産評価が放置される構造となっています。実際に土地の時価が帳簿と乖離していても修正されない可能性があります。

資金繰りと財務プレッシャー：逼迫状態が露呈

• 最新決算によると、手元現金は約140億円であり、今後1年以内に必要となる分配金100億円、償還金12億円、銀行返済4.5億円、その他運転資金等含めた支出約157億円を賄うにはギリギリの水準であると分析されていました。
• ただしこの掌握された現金も、関連会社間の取引循環の上で帳簿上の数字として提示されている可能性があり、十分な流動性とは言い切れません。

なぜ詐欺的構造と指摘されるのか？

・虚構資産による財務の粉飾

過大に評価された土地資産を見せかけて「資産が潤沢」と印象付ける一方、その裏側には実体経済が伴っていない可能性があります。

・資金繰りで急速に高まる依存性

自己資本比率・流動性の低さから、常に新規出資金を必要とする資金構造となっており、ポンジ型の資金循環に近い状態に陥っていた可能性があります。

・監査・減損の欠如が構造欠陥を温存

監査法人による適切な減損チェックが義務づけられていない非上場企業のため、見かけ上の財務がそのまま残り続け、不正確な投資判断を助長していた恐れがあります。

📊 構造化されたリスク：まとめ一覧

総括：リスクは財務そのものに内在する

• 都市綜研インベストファンド株式会社の財務指標は、明らかに危険信号を示しており、特に短期支払い能力や純資産の少なさは致命的です。
• 過大評価された土地資産や、実体に乏しい資産による見かけ上の強さは、“ハリボテ財務”の可能性があり、それがポンジ型スキーム構造の根幹と評価される要素でもあります。
• 投資家保護の観点から見て、こうした財務構造と一連の公告・遅延構造を総合すれば、「詐欺的構造に極めて類似している」と指摘されることに大きな合理性があります。

第６章　背景にいるとされる主要プレーヤー

1. 柳瀬（栁瀨）健一 氏

• 代表社長として、都市綜研インベストファンド株式会社およびみんなで大家さん販売株式会社を統括。
• 自衛隊出身後、1992年から財務コンサル事業を開始し、1997年に都市綜研グループを創立、2007年から「みんなで大家さん」シリーズを展開。
• 成田空港周辺の大規模開発を掲げる「共生日本ゲートウェイ成田」プロジェクトのキーパーソンでもあり、その理念には「共生」や国家経営の構想も含まれる。

→ 事実上の創業者・中心人物として事案全体の舵取りを行ってきたキープレーヤー。

その他関与が疑われる事業体・ネットワーク構造

2. 共生バンクグループ／都市綜研グループ

• 不動産ファンドの他にも、農業、バイオ、テーマパーク、ホテルなど20社以上におよぶ企業群を形成。
• これらグループ会社を使った内部取引や資金循環が、実体収益を伴わない資金操作につながっていた可能性があると分析されています（例：関連会社同士の賃料循環など）。

→ 柳瀬氏を中心に統括されるグループが、構造的に資金操作を担う仕組みを形成していた可能性があります。

🧾 総括：“裏で糸を引く”構造？強く疑われる要素

• 柳瀬氏がブランド・戦略・資金フローの中核にいる可能性が最も高いと見られます。
• グループ企業を通じた資金循環や情報操作といった構造は、「裏で糸を引く」とされる典型パターンです。

最後に

いかがでしたでしょうか？

かなり衝撃な内容だったかと思います。

私自身過去にはポンジスキーム詐欺に騙された経験もあり、大きな傷を負った人間でもあります。

だからこそこういう事件・ニュースを見聞きすると心臓がキュッとなってしまいます。

私も過去の被害者だったからこそ、こういった事件が繰り返されないように皆様に周知徹底をしたいと考えております。

ここでお願いです。

実際にみんなで大家の会員・ユーザーでお困りの最中の方、インタビューさせていただけませんか？メッセージのやりとりだけでもいいですし、ぼかしを入れた上でオンラインミーティングでヒアリングでも大丈夫です。

ぜひ生の声をみなさんにお届けできたらと思っております。

それでは最後まで読んでいただきましてありがとうございました。