はじめに｜津波警報が突きつける「投資家の責任」
最近のニュースでもたびたび耳にする「津波警報」。
不動産を持っている人にとっては、これがただのニュースでは済まされません。
津波による被害は、人命や生活だけでなく、不動産資産そのものの価値に直結します。
災害が起きてから「そんなリスクがあったとは…」では遅いのです。
投資を始めたばかりの頃は利回りだけを見てた。でも災害リスクを経験して、ようやく「価値を守ること」がどれだけ重要か分かったよ。自分の九州の物件は台風が多くて、毎回水害とか屋根とか怖かったことを覚えてます。
第1章｜津波リスクが高いエリアの特徴と具体例
① 海抜が低い or 埋立地にある地域
- 東京湾岸エリア（江東区・中央区・港区）
→ 超人気エリアでも、地盤の弱さと津波・液状化リスクが併存。 - 大阪湾岸エリア（南港・住之江区）
→ 海抜ゼロメートル地帯が多く、高潮や津波に脆弱。 - 仙台市沿岸部（若林区など）
→ 東日本大震災で甚大な被害が出た場所。復興で新築も増えているが、要注意。
② 河口・湾岸・港近くの物件
津波は海だけでなく、河川を逆流する形で内陸に広がるケースもあります。
川の近くの物件も、実は要警戒ポイント。
③ リスクを見極める情報源
- ハザードマップポータルサイト（国土交通省）
https://disaportal.gsi.go.jp/ - 自治体の防災情報ページ
- 地盤サポートマップ（ジャパンホームシールド）
埋立地ってキレイに区画整備されてて人気だけど、実は災害リスクが高いと知ってゾッとした。人気＝安全ではないって痛感したよ。湾岸のタワマンに住んでる人たちは「意外と頑丈な建物だから大丈夫だよ」と言ってました。考え方は人それぞれですね。
第2章｜津波に強いエリア・物件の具体的な条件とは？
① 高台 or 傾斜地に立地している
津波は高低差で明確に生死・被害の差が出ます。
海から数百m以内でも、標高が5m以上あれば生存率がぐっと上がるというデータも。
→ 不動産投資でも、「標高・高台」は“見えない資産価値”といえます。
② RC造 or SRC造の中高層マンション
木造アパートや築古戸建ては、津波のような破壊的エネルギーに弱い。
鉄筋コンクリート造（RC）、または鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC）は倒壊しにくく、保険も通りやすい。
→ 構造に注目することで、“避難場所”にもなる投資物件が選べる
③ 地盤が強い地域を選ぶ
- 火山灰土（関東ローム）よりも、砂礫層や岩盤層
- 地名に「沼」「潟」「池」「田」が入る場所は歴史的に低湿地だった可能性あり
④ 避難経路が整っているか？
たとえ物件が津波エリアにあっても、近隣に高台や避難ビルがあれば、入居者の安心感が高まる。
「災害に強い家」って、それだけで“選ばれる物件”になるんだよね。入居者からも「安心して暮らせる」って評価されるのは大きい。災害大国だからこその価値観だよね。
第3章｜投資家が実際にできる5つのアクション（再構成）
1. ハザードマップと標高マップの徹底確認
- 国交省の「重ねるハザードマップ」や「標高マップ」を投資前に必ずチェック。
- 同じ街でも、数百m単位でリスクが変わるため、「市全体」ではなく「ピンポイント」で見る。
物件資料より先に、地盤とハザード見てたよ。地図と地形はウソつかない！
2. リスクを織り込んで価格交渉 or 利回り設計する
- 津波や液状化リスクがあるなら、その分価格を下げる交渉材料に。
- もしくは、「数年で回収できる収益設計（短期回収）」にする。
災害リスク＝無価値じゃない。ちゃんと“リスクと利回りが釣り合ってるか”が大事。
3. 建物構造・管理体制を重視する
- RC造・SRC造・免震構造は災害に強く、保険の取り扱いや修繕スピードも◎。
- 管理組合の有無や、修繕積立金の水準をチェックして、災害後も機能する物件を選ぶ。
自分も火災保険を使ったことあるけど、マジで助かった記憶がある！
4. 保険とアフターケア戦略を事前に整える
- 火災保険＋地震保険の組み合わせで、「建物＋家財」まで補償。
- 管理会社やリフォーム業者と事前に災害時の対応マニュアルを共有しておくと安心。
- 地域の行政サービス（罹災証明、被災者向け助成金）も事前に調べておく。
5. “出口戦略”を最初から逆算しておく
- 再建築可否、避難経路、流動性（売れる・貸せる）を購入前にチェック。
- ハザード指定エリア内でも、用途を民泊・社宅・倉庫にするなど「使い方変更」でリスクを薄める手もある。
- 将来的に売却する際は、「地域の防災計画」や「再開発情報」を加えて物件の付加価値に。
逃げ道がない投資は怖すぎる。最初に出口を考えておけば、怖さも減る。
結論｜“立地を選ぶ”ことが投資家に残された最大の自由
確かに、地震や津波、インフラ復旧スピードなんて、個人の力じゃ変えられない。
でも、「どこを選ぶか」「どう備えるか」「何を織り込むか」は、全部投資家が決められる範囲。
だから、「被害が少ないエリア」ではなく、
“被害が出ても立て直せる準備があるエリア”を選ぶことが、投資家としての実力です。
津波警報が出たとき、あなたの物件は大丈夫ですか？
災害に強い不動産は、人を守るだけでなく、あなたの資産を守ることにもつながります。
そして“守れる物件”は、長期的に選ばれる物件でもあります。
攻めも大事ですが、守りの部分も意識していきたいですね！
それでは最後まで読んでいただきましてありがとうございました！
