「不動産投資＝お金持ちのもの」「ローンを組んでワンルームを買うしかない」——
そんなイメージを持っていませんか？
でも実は、今、不動産投資の世界で“最も熱いジャンル”のひとつが、築古の「ボロ戸建て」です。
数十万円〜数百万円という低コストでスタートでき、DIYやリノベ次第で利回り20〜50％も狙える投資法。
さらに、空き家問題や地方移住の追い風もあり、いま確実にプレイヤーが増えています。
しかし、その反面、失敗する人もあとを絶ちません。
なぜなら、ボロ戸建て投資には“メリットとリスクが紙一重”という側面があるからです。
本記事では、以下の内容を徹底的に掘り下げて解説します。
- なぜ今ボロ戸建て投資が注目されているのか？
- 他の不動産投資と比べたメリット・魅力
- 絶対に押さえるべきリスクと回避策
- 成功する人の見極め・再現ポイント
不動産投資初心者の方も、すでに物件を所有している方も、
「小さく始めて大きく育てる」戦略の選択肢として、ぜひ参考にしてください。
私もはじめたいボロ戸建て投資。見た目は“ほぼ廃墟”でしたが、毎月数万円を運んできてくれる優秀な資産です。最初の一歩は怖い。でも、だからこそチャンスも眠っている。一緒にやりたい人募集！笑
1. なぜ「ボロ戸建て投資」が注目されているのか？
かつては「売れ残り」「リスクの塊」として敬遠されていた築古のボロ戸建て。
しかし今、不動産投資家の間で再び注目を集めているのには、明確な理由があります。
以下、構造的な背景を含めて詳しく解説します。
① 高騰する都市部の不動産価格
新築マンションや再開発エリアの価格は2020年代を通じて右肩上がり。
都市部の物件は一般投資家にとって“手が届かない存在”となりつつあります。
結果として、数百万円台で購入できる「築古戸建て」に資金が流れやすくなっています。
② 空き家問題の深刻化
総務省によれば、全国の空き家は2023年時点で約900万戸。
中でも「その他の住宅（誰も住んでおらず、売買・賃貸にも出ていない）」が増加しています。
これらは相続放棄や管理不全で“放置”されている物件も多く、交渉次第では極端な安値で入手できる可能性があります。
③ 地方移住・テレワーク需要の増加
コロナ禍以降、「都会を離れて自然豊かな場所に住みたい」というニーズが顕在化。
とくに30〜40代の子育て世代やセミリタイア層の間では、郊外の一戸建てが再評価されてきています。
住居兼シェアスペース、民泊、菜園付きなど、多用途に活用されるケースも増えています。
④ スモールスタートが可能
ローンを組まずに現金購入できる価格帯が多く、初心者にとって精神的・金銭的ハードルが低いのも特徴。
初期費用を抑えて始められるため、「不動産投資の練習台」としても最適です。
不動産投資の本質って、「誰も見てない価値に気づけるか」だと思うんです。今のボロ戸建てブームは、まさにその象徴。みんなが見向きもしない場所にこそ、“黄金のタネ”が転がっていると思ってます。
2. ボロ戸建て投資のメリットとは？
ボロ戸建て投資の真の魅力は、単なる「安さ」ではありません。
収益構造、戦略的自由度、そして“楽しさ”まで含めて、多層的なメリットが存在します。
① 資金が少なくても参入できる
多くの築古戸建ては100万円〜300万円程度で売り出されています。
頭金も審査もいらず、現金一括でさっと買える物件も豊富。
融資に頼らない＝金利上昇リスクや銀行審査のストレスを受けない投資ができるのは、大きな安心材料です。
② 高利回りを狙いやすい
家賃が3万円でも、物件価格が60万円なら利回り60%です。
しかも、土地付き物件なら建物の価値がゼロでも土地が残ります。
リフォーム込みで200万円以内に収められれば、実質利回りで20〜30％をキープすることも現実的です。
③ 自由な活用が可能
戸建てだからこそ、賃貸・民泊・DIY教室・アトリエ・撮影スタジオなど、多用途に活用できる余地があります。
さらに、売却出口も「土地として売る」「再建築不可物件として値下げ売却する」「借地として活用する」など柔軟に対応可能。
④ 入居者との関係性が近い
マンションとは異なり、戸建ては基本的に1対1の貸し出しになります。
長期入居してくれるファミリー層が多いため、退去リスクやトラブルも少なめ。
また、「貸主と借主の信頼関係」を築きやすい点も安心要素の一つです。
私は「投資は感情ではなく構造で見るべき」と常に言っています。でも、ボロ戸建てには“感情が動く魅力”があるんです。安く買って、手を加えて、誰かが住んでくれて…そんな人間味のあるストーリーが、利益以上の価値を生み出すと信じてます。
3. ボロ戸建て投資のリスクと注意点
ボロ戸建て投資はハイリターンを狙える反面、「リスク管理がすべて」と言っても過言ではありません。
成功者と失敗者の分かれ道は、ほぼ“この章の理解度”にあります。
① 物件の老朽化による修繕費の爆発
築40年以上の物件では、以下のような「見えない修繕ポイント」が潜んでいます。
- 基礎のひび割れ・沈下
- 土台や柱の腐食・傾き
- 屋根の雨漏り・断熱材の劣化
- 電気系統が旧規格で使えない
- 給排水管の詰まり・破損
表面だけ綺麗にしても、構造体やインフラがダメだと入居後にトラブルが多発。
最低でも「床下」「天井裏」「外壁周り」は専門家の目で確認しましょう。
② 再建築不可・接道義務違反
都市計画法に基づき、再建築できるためには「幅員4m以上の道路に2m以上接道していること」が条件です。
これを満たさない「再建築不可物件」は、将来の売却・建替えができないため出口戦略が制限されます。
→【対策】法務局で公図を取得、役所の建築指導課にて接道義務の確認を。
③ 法人化・収益物件化が難しいケース
ボロ戸建ては住宅ローンが使えないことが多く、融資の選択肢が狭いです。
また、法人所有だと賃貸借契約や設備投資で敬遠される場合もあります。
→【対策】現金購入＋個人名義からスタートし、2軒目以降で法人化を検討。
④ 空室リスクと賃貸需要の見極め
いくら安くても、借り手がいなければ赤字物件になります。
特に人口減少・高齢化の進む地域では、築古戸建てを借りる層が限られます。
→【対策】駅徒歩15分圏内、小中学校区内、病院・スーパー近辺など、生活利便性の高い立地を選ぶ。
これはとある投資家さんの経験談ですが、1軒目は「床が抜けてる」だけだと思ってたら、実は「シロアリに食われて土台ごと崩れてた」んです…。
でもそれも学びでした。リスクをゼロにするのは不可能。でも、把握してから始めれば“爆死”は回避できます。
4. ボロ戸建て投資の成功パターンとは？
では逆に、成功している投資家はどんなポイントを見抜いているのか？
それは「買う前に、出口までのストーリーを描けているか」に集約されます。
① 「土地値≒仕入れ価格」で買う
万が一、建物を潰しても土地として売れる——この安心感は絶大です。
地価や公示価格を参考に、最悪シナリオでも“損しない”買値を見極めるのがコツ。
→【ポイント】土地30㎡で地価15万円/㎡なら、最低でも450万円以下で買いたい。
② リフォームコストを“最小化”する工夫
内装すべてを新品にすると500万〜1,000万かかることも。
逆に、最低限の安全性＋清潔感に絞れば100万円台で済むこともあります。
- 床→クッションフロアに
- 壁→クロス張替え or 塗装
- キッチン・風呂→中古の再利用
- DIY可能部分は自分でやる
→【ポイント】「業者一任ではなく、コントロールしながら工事する」が鉄則。
③ 入居者ニーズとマッチする「魅せ方」
築古でも、以下の工夫で「賃貸競争力」はつけられます。
- アクセントクロス・古民家風リノベ
- ペットOK・DIY可・楽器可などニッチ戦略
- “◯LDK”よりも“秘密基地感”を演出
- 庭やウッドデッキで“暮らしの余白”をアピール
→【例】「リノベ済みシェアハウス風戸建て」で20代女子3人入居 → 家賃6.5万円
④ 自分なりの投資モデルを確立する
成功者は、「このエリア・この規模・このリフォーム費用なら、こう回る」という“自分テンプレ”を持っています。
それに合う物件だけを狙うことで、失敗確率を限りなくゼロに近づけているのです。
「土地値割れ＋DIYしやすい構造＋周辺に公園か商業施設あり」の3点セット。これにハマる物件は最高です。“見極めの型”を作れる人が勝ちます。
自分自身でも早く始めたくてうずうずしています(笑)
だれか一緒にDIYやりませんか？(笑)
それでは最後まで読んでいただきましてありがとうございました！
